De 8 grootste valkuilen bij het erven van een huis
Geplaatst op: 06-01-2020, 11:47:05
Maar er zijn situaties denkbaar waarbij dat huis als een molensteen om je nek kan hangen. Je moet bijvoorbeeld afrekenen met de fiscus, terwijl het huis nog niet is verkocht. Of de woning staat leeg, waardoor je schade door inbraak of een kapotte ruit niet vergoed krijgt.
Waar kun je zoal tegenaan lopen?
Valkuil 1: hoge erfbelasting
Bij de dood van je partner is de fiscus vrij mild: over de eerste 650.913 euro ben je geen erfbelasting verschuldigd. Overlijdt daarentegen je (groot)ouder, dan geldt een veel lagere vrijstelling: 20.616 euro. Over het deel van de erfenis dat daar boven uitkomt, betaal je over de eerste 124.727 euro 10 procent belasting en over het bedrag daarboven 18 procent. Sta je verder van de overledene af, dan gelden nog lagere vrijstellingen en hogere belastingtarieven.
Erf je een huis, dan kan de rekening fors oplopen. Hoeveel je moet neertellen hangt af van de WOZ-waarde van je huis. Gelukkig heb je hierin een keuze: erf je dit jaar een huis, dan mag je de WOZ-waarde uit 2019 (met waardepeildatum 1 januari 2018) als basis nemen of die van een jaar later. Door de laagste waarde te nemen, kun je de erfbelasting drukken.
Is de WOZ-waarde van het huis naar jouw idee te hoog, dan kan het lonen om bezwaar te maken. Stel dat je ouders jou een huis nalaten ter waarde van 300.000 euro en dat bedrag komt boven de vrijstelling uit, dan moet je hierover 47.526 euro belasting betalen. Lukt het om de WOZ-waarde met 30.000 euro omlaag te krijgen, dan scheelt dat 6.000 euro erfbelasting.
Let op: als de woning vóór overlijden is verbouwd, moet worden uitgegaan van de marktwaarde. Deze waarde ligt een stuk hoger dan de WOZ-waarde omdat de verbeteringen door de verbouwing hierin zijn meegenomen en omdat de WOZ-waarde minder actueel is.
De WOZ-waarde is de waarde op 1 januari 2018 terwijl de marktwaarde de prijs is waarvoor de woning op dit moment zou kunnen worden verkocht. Met de prijsstijgingen in de huidige huizenmarkt ligt de marktwaarde al snel hoger dan de WOZ-waarde.
Valkuil 2: belastingrente
Binnen acht maanden na de overlijdensdatum moet je aangifte voor de erfbelasting doen. En dat niet alleen: je moet dan ook al hebben betaald, als je de rekening tenminste niet verder wil laten oplopen. De belastingdienst heft vanaf dat moment namelijk belastingrente. Deze bedraagt momenteel 4 procent.
Dat kan behoorlijk in de papieren lopen: bij een belastingschuld van 40.000 euro incasseert de fiscus 1.600 euro rente. Op de site van de Belastingdienst kun je meer lezen over de systematiek, met enkele rekenvoorbeelden.
Verwacht je dat het niet gaat lukken om binnen acht maanden de definitieve aanslag rond te krijgen, dien dan alvast een voorlopige aanslag in en reken op basis hiervan af. Over dit bedrag ben je dan geen belastingrente verschuldigd.
Er kan een coulanceregeling gelden als de Belastingdienst er zelf lang over doet om aanslagen op te leggen.
Valkuil 3: huis niet verkocht
Wil je het huis niet houden, probeer het dan binnen acht maanden te verkopen. Anders moet je hierover belasting betalen, terwijl de waarde nog in de stenen zit. Bovendien lopen de overige vaste lasten in de tussentijd gewoon door, zoals OZB- en waterschapsbelasting, verzekeringen en energiekosten.
Kun je de erfbelasting niet ophoesten, dan is het mogelijk een jaar uitstel aan te vragen. Bedenk wel dat uitstel jou niet ontslaat van de plicht om belastingrente te betalen.
Valkuil 4: hypotheek
Als je de erfenis zuiver aanvaardt, word je ook aansprakelijk voor alle schulden. Wees dus op je hoede als op het huis een forse hypotheekschuld rust. Weet je niet zeker of de verkoopopbrengst van het huis en een eventuele uitkering van een overlijdensrisicoverzekering voldoende zijn om de hypotheekschuld af te lossen, dan is het verstandig de erfenis beneficiair te aanvaarden.
Rest onderaan de streep een schuld, dan hoef jij daar niet voor op te draaien.
Stel je wel goed op de hoogte van de regels rond beneficiaire aanvaarding, om te voorkomen dat je alsnog persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld voor eventuele schulden.
In welke box?
Als je besluit niet in het huis te gaan wonen, dan valt het huis in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over het saldo van de waarde van de woning en de hypotheekschuld vermogensbelasting bent verschuldigd.
Hoeveel belasting je betaalt, hangt af van de omvang van je vermogen. Hoe hoger het vermogen, hoe hoger het fictieve rendement waarover belasting moet worden betaald. Overigens gaat box 3 in 2022 op de schop.
Besluit je om wèl in het huis te gaan wonen, dan komt de woning terecht in box 1 (inkomen uit werk en woning) en mag je de hypotheekrente aftrekken. Dit is dan wel een nieuwe lening. Deze moet dus voldoen aan de huidige strengere normen, om voor aftrek in aanmerking te komen.
Is het huis hypotheekvrij, dan valt het eveneens in box 1 als je daar gaat wonen. Je moet er dan rekening mee houden dat een hypotheekvrije woning de komende jaren meer wordt belast. Tot 2018 was het zo dat je over een hypotheekvrije woning geen belasting was verschuldigd. Omdat er geen hypotheek meer op het huis rustte, hoefde je dankzij de Wet Hillen ook geen eigenwoningforfait bij je inkomsten op te tellen.
Maar de Wet Hillen wordt vanaf 2019 met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dus als je geen hypotheekrenteaftrek hebt en het eigenwoningforfait is bijvoorbeeld 650 euro, dan moet je daarvan in 2019 3,3 procent en in 2020 6,66 procent bij je inkomen optellen.
Valkuil 5: broers of zussen afkopen
Heb je broers en/of zussen en wil je in het huis gaan wonen, dan moet je hen uitkopen. Lukt het niet om het geld nu bij elkaar te sprokkelen, dan kun je hiervoor bijvoorbeeld een hypotheek afsluiten. De rente over de uitkoopsom mag je aftrekken in box 1.
Een andere mogelijkheid is dat je broers of zussen jou het geld lenen in de vorm van een familiebank, tipt kandidaat-notaris Ernst Loendersloot. Je hebt dan recht op hypotheekrenteaftrek als de lening binnen 30 jaar wordt afgelost.
De rente moet je daadwerkelijk aan je broers en/of zussen betalen en marktconform zijn.
“Dat is voor hen voordeliger dan die 0,01 procent die ze op de spaarrekening krijgen”, zegt Loendersloot. Al is het wel goed om je van tevoren af te vragen wat deze constructie kan doen met de familieverhoudingen. In dit geval krijgen de andere erfgenamen een vordering in box 3.
Een geërfde woning overnemen heeft één fiscaal voordeel: je bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voorwaarde is wel dat je aan je mede-erfgenamen een reële prijs betaalt en dat zij eensgezind akkoord gaan met deze constructie.
Wil je in de geërfde woning trekken en heb je daarnaast een eigen koopwoning die je aan de straatstenen niet kwijt kunt, dan mag je nog drie jaar de hypotheekrente over beide huizen aftrekken.
Valkuil 6: lege woning
Staat de woning leeg omdat je een koper zoekt, dan heeft dat vaak ook consequenties voor de woonverzekeringen die aan het huis zijn gekoppeld. Zo vervalt bij (langdurige) leegstand vaak de dekking bij inbraak, lekkage, vandalisme of ruitschade.
Loop de polisvoorwaarden daarom goed na en meld de verzekeraar dat het huis leeg staat. Anders loop je het risico dat je bij schade minder of zelfs helemaal niets krijgt uitgekeerd. Zorg er ook voor dat het huis een bewoonde indruk maakt, om het risico op inbraak te verkleinen.
Valkuil 7: verhuren vóór verkoop
Wil je leegstand voorkomen, dan kun je overwegen het huis tijdelijk te verhuren, in afwachting van de verkoop. Het huis komt dan terecht in box 3. Tijdens de verhuurperiode mag je de hypotheekrente niet aftrekken, maar je hoeft de verhuuropbrengsten ook niet op te geven.
Als de huurders zijn vertrokken, mag je de hypotheekrente nog drie jaar aftrekken in box 1, mits de woning leeg te koop staat.
Rust op het huis een hypotheekschuld, dan is voor verhuur wel toestemming van de bank nodig. Niet elke hypotheekverstrekker is daar happig op. Ook kunnen mede-erfgenamen dwars liggen, omdat zij hun deel van de erfenis graag snel willen incasseren.
Een andere mogelijke valkuil is de huurder: deze moet wel de woning verlaten zodra het huis is verkocht. Om te voorkomen dat de huurder huurbescherming geniet, kun je ervoor kiezen je huis tijdelijk te verhuren in het kader van de Leegstandswet.
Hiervoor is wel een gemeentelijke vergunning nodig en daaraan zijn kosten verbonden. Een andere mogelijkheid is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar.
Valkuil 8: permanent verhuren
Ook als je besluit het huis aan te houden om te verhuren, moet je rekening houden met de nodige haken en ogen. Wederom krijg je te maken met huurbescherming, huurcontracten en het vaststellen van de huurprijs.
Maar voordat je daarover kunt nadenken is het de financiering een belangrijk punt van aandacht als er nog een hypotheek op het huis rust. Deze valt net als bij tijdelijke verhuur in box 3 en je hoeft geen huuropbrengsten op te geven.
Volgens Martin Hagedoorn van intermediair De Hypotheekshop zou je eerst je spaargeld kunnen gebruiken en/of een hypotheek op je eigen woning kunnen nemen om de geërfde woning te financieren. Ook deze hypotheek valt in box 3 omdat je hem aanwendt voor de tweede woning.
Heb je deze opties niet of zijn ze onvoldoende, dan komt de verhuurhypotheek in beeld. De rente van een verhuurhypotheek is hoger dan een van gewone hypotheek en je moet meer eigen geld meebrengen. “Dit vormt een meteen een grote drempel om een pand in te zetten voor verhuur”, zegt Hagedoorn.
Twee taxaties
Bovendien heb je mogelijk te maken met een restschuld die moet worden meegenomen in de hypotheek. Of een overwaarde waarvan je wellicht een (groot) deel moet uitbetalen aan je broers of zussen. “Dat vergt veel eigen geld”, aldus Hagedoorn.
Houd er ook rekening mee dat je twee taxaties moet laten uitvoeren, voor de erfenis en voor de verhuurhypotheek. Bij de laatste wordt waarschijnlijk uitgegaan van de woning in verhuurde staat waarvan de waarde lager uitvalt.
Het heeft geen zin om voor een (verhuur)hypotheek aan te kloppen als je de woning wilt inzetten voor vakantieverhuur (short stay) via bijvoorbeeld Airbnb en Booking.com. Geldverstrekkers accepteren deze vorm van verhuur niet.
Het is sowieso goed om te weten dat er beperkingen kunnen gelden bij vakantieverhuur. Bedenk dat de Vereniging van Eigenaren akkoord hiermee akkoord moet gaan als het om een appartement gaat.
Ook de splitsingsakte kan roet in het eten gooien als daarin staat dat alleen wonen voor privédoelen is toegestaan, weet kandidaat-notaris Ernst Loendersloot. Check ook de lokale regelgeving voor vakantieverhuur. In Amsterdam mag een woning bijvoorbeeld niet meer dan 30 dagen per jaar worden verhuurd.
Bron: bijdrage van Jasperien van Weerdt van 23 december 2019 op www.msn.com